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在马来西亚，我们不难发现，越来越多人投入产业销售行业。这个现象本身未必是坏事，因为更多人才加入，可以为市场带来竞争、新的销售方式和更好的客户服务。
不过，当参与人数不断增加时，我们也应该思考：产业交易涉及几十万甚至上百万令吉，一个准备协助客户买卖产业的人，是否已经接受足够的训练，也真正了解自己的责任？
先分清楚：房地产经纪与房地产谈判员并不一样
马来西亚并不是完全没有监管产业中介行业。
根据马来西亚估价师、估价员、房地产经纪及物业管理局（LPEPH）的制度，注册房地产经纪（Registered Estate Agent，简称REA）必须通过相关考试、完成受监督的实务训练，并通过专业能力测试，才能正式注册执业。LPEPH官方资料
市场上较常见的房地产谈判员（Real Estate Negotiator，简称REN），则是在注册房地产中介公司和注册房地产经纪的监督下工作。REN不等同于REA，也不能脱离注册中介公司，独立经营房地产中介业务。
因此，我们不应该笼统地说“马来西亚任何人都可以成为房地产经纪”。更准确的说法是，公众有时未必清楚REA、REN和一般介绍人之间的分别，也不一定懂得检查对方是否已经合法登记。
为什么公众会觉得加入门槛不高？
问题未必出在完全没有制度，而是市场上的招募方式，有时会让人误以为只要加入团队、支付费用或参加短期课程，就可以马上成为专业的产业经纪。
在社交媒体上，我们经常看到一些团队以高佣金、弹性时间和被动收入作为招募卖点。招募新人本身没有问题，团队奖励和培训制度也属于正常的商业安排。
真正需要注意的是，新加入者是否接受足够培训、是否完成所需登记，以及是否在注册房地产经纪的监督下工作。
如果一个人只是加入团队，却不清楚产业交易程序、广告规范、客户资料保护、利益冲突和专业责任，就可能在无意中向客户提供不完整甚至错误的资料。
这不只会影响消费者，也会损害那些长期守法、认真服务客户的专业从业者。
新加坡的制度有什么值得参考？
新加坡对房地产销售人员采取较统一的注册和培训制度。
一般而言，有意成为房地产销售人员的人必须符合基本资格、完成获认可的房地产销售员课程、通过考试，并通过持牌房地产中介向新加坡房地产代理理事会（CEA）申请注册。注册后，也必须符合持续专业进修等要求。新加坡CEA：房地产销售员考试要求
未经注册却对外自称或从事房地产销售员工作，在新加坡可能构成违法行为。根据CEA公布的资料，最高刑罚可包括罚款或监禁。新加坡CEA：相关违法行为与刑罚
不同国家有不同的市场规模和法律制度，我们不能简单地把新加坡的制度原封不动搬到马来西亚。不过，它所强调的培训、考试、登记和持续进修，仍有值得参考的地方。
专业产业经纪的价值，不只是介绍买家
一名专业的产业经纪，并不是只负责拍照、刊登广告和安排看房。
优秀的产业经纪通常还会：
- 了解当地市场和近期成交情况；
- 协助业主制定合理的销售策略；
- 清楚说明自己的身份和代表哪一方；
- 筛选有实际购买能力的买家；
- 避免作出无法证实的价格或回报保证；
- 妥善处理客户的个人资料；
- 与律师、银行、估价师和其他相关单位配合；
- 在交易出现问题时，及时把客户转介给适当的专业人士。
马来西亚有许多专业并且负责任的REA和REN。他们长期接受培训、遵守行业规则，也认真维护客户的利益。本文并不是要否定他们的贡献，反而是希望更完善的监管和培训，可以保护这些真正专业的从业者，不必与未经登记或缺乏训练的人进行不公平竞争。
消费者也要学会检查对方身份
无论是买屋、卖屋还是出租产业，在交出订金、身份证副本或签署任何文件前，消费者都可以先要求对方提供：
- REN或REA登记号码；
- 所属房地产中介公司的名称；
- 注册房地产经纪或负责人的资料；
- 正式的委任文件和收费说明；
- 收款账户及款项用途的书面说明。
公众也可以通过LPEPH的查询系统，检查有关人士及中介公司的登记资料。
如果对方不愿意提供登记号码、要求把款项汇入不相关的个人账户，或者不断催促客户在没有看懂文件的情况下签名，就应该暂停交易并进一步核实。
房价没有上涨，不能简单归咎于产业经纪
马来西亚与新加坡的产业价格确实存在明显差异，但不能因此认定是某一个行业造成的。
产业价值会受到许多因素影响，包括：
- 土地供应；
- 人口和就业机会；
- 家庭收入；
- 贷款利率和融资政策；
- 汇率；
- 基础建设；
- 外来投资；
- 租赁需求；
- 政府房屋政策；
- 产业供应量及空置率。
新加坡组屋与马来西亚有地住宅也属于不同的市场和制度，不能只根据永久地契或租赁地契，就直接判断哪一项产业更值得投资。
产业经纪不能单独决定整个国家的房价，但一个专业、透明和受监管的中介行业，确实可以提升交易效率、减少误导，并加强消费者对产业市场的信心。
人多不是问题，缺乏专业标准才是问题
一个行业有越来越多人加入，并不代表行业出了问题。真正需要关注的是，加入者有没有接受适当训练、依法登记，并受到有效监督。
团队制度、佣金奖励和业务扩展都可以存在，但不应该取代基本的专业要求。产业交易关系到消费者多年的储蓄和贷款责任，从业者不能只懂得销售，也必须了解法律界限、道德责任和交易风险。
更完善的制度不是为了阻止新人加入，而是确保愿意加入的人，能够经过适当培训后，以专业和负责任的方式服务客户。
结语：提高专业水平，受惠的是整个市场
讨论产业中介行业的门槛，并不是为了批评房地产中介公司或个别产业经纪。
相反，我们应该肯定那些长期接受培训、依法登记、诚实介绍产业情况，并认真协助客户完成交易的从业者。
马来西亚产业市场要持续发展，需要的不只是更多销售人员，也需要更清楚的身份制度、更扎实的培训、更有效的监督，以及更了解自身权利的消费者。
产业交易不是单靠宣传和销售话术就能完成的工作。越多人重视专业、诚信和责任，消费者越有保障，认真经营的产业经纪也越能获得市场尊重。
最终，我们追求的并不是一个“人人都不能加入”的行业，而是一个任何人想要加入之前，都愿意先学习、接受监管，并对客户负责的专业行业。
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免责声明：本文仅属于一般行业观察与公众教育，不针对任何房地产中介公司、团队或个人，也不构成法律、投资或产业估值意见。有关登记资格和监管规定，应以LPEPH及其他相关监管机构最新公布的资料为准。