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很多房东出租房屋时，最关心的是：
租金多少？押金几个月？租客什么时候入住？
只要租客愿意支付订金，房东便很快签署租约和交出钥匙。
然而，真正重要的问题可能是：
您是否了解即将入住您房屋的人？
一旦租客入住后拖欠租金、擅自分租、非法使用单位或拒绝搬离，房东未必可以直接换锁、断水断电或搬走租客的物品。
因此，出租房屋的风险管理，应从签署租约前开始。
一、确认租客的真实身份
房东至少应确认签约人、付款人及实际入住者是否为同一人。
如果租客只愿意通过WhatsApp提供模糊文件、不愿说明实际入住者，或者要求以他人的名字签署租约，房东便应提高警惕。
二、了解租客是否有能力长期支付租金
准时支付第一个月租金，不代表租客有能力承担整个租期。
在决定出租前，房东应合理了解租客的工作、收入来源及租金支付能力，而不是只听取口头承诺。
如涉及个人资料或信用审查，也应注意《个人资料保护法令》（PDPA）的要求，并在适当情况下取得租客同意。
三、了解房屋的真正用途
出租住宅单位时，房东应了解房屋是否会被用作：
- 一般家庭居住；
- 员工宿舍；
- 分租房间；
- 短期住宿；
- 商业或其他用途。
如果是店屋、办公室或商业单位，更应先了解租客准备经营什么业务，以及该用途是否符合有关批准和管理规定。
租客表示“应该没有问题”，并不代表有关用途一定获得允许。
四、公司租客不能只看公司名称
如果承租人是一家公司，房东需要确认公司是否真实存在、谁有权代表公司签约，以及公司是否具备履行租约的能力。
有限公司与公司董事通常属于不同的法律主体。
公司拖欠租金，并不代表房东可以自动向董事个人追讨。因此，公司租客是否需要董事担保，应在签约前考虑清楚。
五、检查管理处及物业使用限制
公寓、服务式公寓和商业大厦通常受到JMB、MC或管理处规则约束。
即使房东同意租客的用途，也不代表管理处一定允许。
短期出租、员工宿舍、宠物、分租、装修及商业活动，都可能受到限制。房东最好在签约前确认，而不是等租客入住后才发现问题。
六、不要因为担心房屋空置而仓促决定
房屋暂时空置，可能只是损失一段时间的租金。
但是，如果选择了不适合的租客，房东可能面对：
- 长期拖欠租金；
- 水电费及管理费欠款；
- 房屋损坏；
- 擅自分租；
- 邻居或管理处投诉；
- 非法或未经批准的用途；
- 租约终止及收回房屋的法律纠纷。
因此，愿意最快付款或愿意支付最高租金的人，不一定就是最合适的租客。
七、筛选租客后，租约仍然必须写清楚
租客背景看起来没有问题，也不代表可以随便使用网上下载的租约。
租金、押金、用途、入住人数、维修责任、分租限制、违约处理、终止租约及交还房屋等事项，都应根据实际情况写清楚。
筛选租客，是决定房屋应不应该交给对方；租约，则是在问题发生时确定双方的权利。两者缺一不可。
给新山房东的提醒
出租房屋不是交出钥匙后，每个月等待收租那么简单。
在收取订金、签署租约及允许租客入住前，房东应先了解：
- 租客是谁；
- 谁会实际入住；
- 租金由谁支付；
- 房屋会被如何使用；
- 是否涉及公司、分租或担保；
- 有关用途是否受到限制；
- 租约是否足以保障房东。
尽职调查无法保证租客永远不会违约，但可以减少房东在资料不清楚的情况下，把房屋交给不适合的人。
常见问题 Frequently Asked Questions
Q1. 房东可以在租客欠租后直接换锁吗？
房东不宜自行换锁、断水断电或搬走租客的物品。应先审查租约，并按照适当法律程序处理。
Q2. 公司租客欠租，董事是否需要负责？
不一定。公司与董事通常是不同的法律主体。若需要董事承担个人责任，应在签约前作出适当的担保安排。
Q3. 签署租约前是否需要检查租客？
需要。合理筛选租客可以降低身份不明、付款能力不足、擅自分租及不当使用房屋的风险。
Q4. 使用网上下载的租约可以吗？
标准模板未必适合每一项租赁。住宅、商业单位、公司租客及员工宿舍所涉及的风险和条款可能不同。
William Florence & Partners 可协助新山及柔佛一带的房东审阅租赁合约、欠租记录及通知文件，并根据实际情况评估追讨欠租及取回单位的适当法律途径。
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本文仅供一般公众法律意识及资讯分享，不构成针对任何个别租赁交易的法律意见。每项租赁的事实、物业用途及租约条款可能不同，房东在采取行动前应根据实际情况寻求专业法律意见。