先说结论：卖屋并不是“找到买家、签名，然后等收钱”这么简单。卖家最后能不能准时收到应得的钱，往往要看买卖合约（SPA）怎么写、RPGT有没有按时申报、原有银行贷款有没有赎回、土地局批准是否顺利，以及有关文件有没有及时交齐。
文章重点摘要
- 自2025年1月1日起，在马来西亚半岛出售房产的卖家，一般须在出售之日起60天内（依据情况），通过MyTax在线申报产业盈利税（RPGT／CKHT）。
- 买家根据《1976年产业盈利税法令》第21B条扣留并交给税收局的钱，并不一定就是卖家最后要缴的RPGT。扣留多少，要看卖家属于哪一个类别和持有产业多久。
- “3个月完成交易，再加1个月延长期”和“每年8%迟付款利息”在SPA里很常见，但不是每一宗交易都自动适用。最重要还是看已经签署的合约。
- 买家律师主要代表买家；贷款律师也要保护银行。卖家没有委任自己的律师时，不要以为买家律师一定会替卖家追进度、算利息和检查所有税务文件。
一、RPGT：不要只问“要不要缴税”，还要问“几时申报、什么可以扣、会先扣多少钱”
产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT或CKHT）是卖掉马来西亚产业并赚到盈利时，可能需要缴付的税。它并不是简单用“卖价减买价”就得到答案。卖家的身份、持有产业多久、哪些费用可以扣、有没有符合豁免条件，以及以前有没有可使用的亏损，都会影响最后的税额。
1. RPGT一般要在60天内申报
根据马来西亚内陆税收局（HASiL）目前的规定，卖家一般要在出售日期后的60天内提交CKHT表格。对于2025年1月1日或之后出售的产业，必须通过MyTax里的e-CKHT在线申报，纸本表格已不再被接受。卖家也要在申报时计算产业盈利和应缴税额。
从2025年起，如果买家根据第21B条交给税收局的扣留款不够支付最后的税额，卖家一般要在出售日期后的90天内缴清余额。若迟报、漏报或资料不正确，可能面对罚款、追加税款，甚至令部分卖屋款项继续被扣着。
2. 买家先扣留的钱，不等于最后的RPGT
如果买卖涉及现金付款，买家通常要根据第21B条，从买卖价钱中先扣留一部分，并在期限内交给税收局。HASiL目前列出的扣留率包括：附表5第一部分的卖家为3%；第二部分的卖家如果在3年内卖出为5%，第4年起为3%；第三部分的卖家为7%。卖家属于哪一个类别，必须根据个人或公司的身份和具体情况确认。
注意点：这笔扣留款只是先交给税收局的钱，不代表最后的RPGT一定就是3%、5%或7%。真正税额可能更高、更低，税务局会通过文件通知。
3. 装修费能不能扣，要看项目和证据
律师费、房产中介佣金、买入或卖出产业时的一些相关费用，以及真正提升产业价值的工程费用，在符合法律条件时可能可以扣除。不过，并不是所有装修、维修、家私或平时保养的开销都能扣。最好保留正式发票、收据、付款记录、工程说明和装修前后的照片，方便日后证明。
马来西亚公民，如果符合条件，也可以考虑使用一生一次的私人住宅RPGT豁免。不过，这项豁免是否应该现在使用，要看这次赚了多少、以后是否还会卖屋，以及个人情况，不应一看到有盈利就马上使用。
卖家现在应准备什么？
- 当年买屋的SPA、转让文件和买入成本证明；
- 这次卖屋的SPA、律师费和房产中介佣金文件；
- 装修或提升工程的发票、正式收据、付款记录和工程内容；
- 以前提交过的RPGT表格、豁免申请或其他税务文件；
- 卖家的身份资料、买入日期、持有方式，以及产业是否涉及遗产、赠送或联名持有。
二、交易期限：不要以为每一宗买卖都是自动“3+1个月”
二手产业买卖经常会写3个月完成交易，再给1个月延长期，但这不是所有马来西亚产业买卖都自动适用的法定期限。3个月从哪一天开始算、中间会不会暂停、买家是否自动获得额外1个月、利息从哪一天开始算，以及卖家什么时候可以取消合约，都要看已经签署的SPA。
有些交易从SPA日期开始计算；有些则要等州政府批准、发展商确认、银行赎回文件、遗产管理文件或其他条件准备好后才开始计算。如果只看签约日期，很容易误会买家已经迟了。
常见导致交易延误的环节
- 卖家原有银行贷款的赎回结单、赎回文件或解除银行抵押的手续；
- 买家的贷款文件、银行条件和放款安排；
- 州政府或土地局同意、限制利益、土著单位或其他产权条件；
- 发展商、管理层、税务、印花税和登记文件；
- 地税、门牌税、管理费、排污费和水电账目的结算；
- 交空屋、交钥匙，以及现有租客或住户的安排。
为什么卖家自己的律师很重要？
一般来说，买家律师是代表买家的；如果有贷款律师，贷款律师也要保护银行。即使买家律师帮忙准备一些需要卖家签署的文件，也不代表他会全面站在卖家角度，帮卖家检查最后能拿到多少钱、追讨迟付款利息，或在买家违约时提供独立意见。
卖家自己的律师会从卖家的立场检查SPA、确认完成日期、追银行赎回和批准文件、算清楚各种分摊费用和最后净收款，并在买家迟付款时根据合约发出通知。律师实际负责的范围，仍要看双方的委任和交易文件。
三、买家迟付款，卖家能不能收利息？先看SPA
可以，但最终还是要看买卖合约（SPA）怎么写。
如果SPA注明买家在完成期限届满后，仍可在延长期内完成交易，但必须支付迟付款利息，卖家通常可以根据合约规定的利率、尚未支付的余额，以及实际迟延的天数来计算和追讨利息。
如果卖家没有委任自己的律师，迟付款利息由谁计算、应该从哪一天开始计算，以及买家是否必须支付，都可能引起争议。原本可以通过律师之间沟通解决的问题，也可能因为处理不当而扩大，甚至演变成不必要的诉讼。
卖家委任自己的律师后，律师可以协助检查SPA、跟进完成期限、准确计算迟付款利息，并在需要时向买家发出正式通知或追讨款项，让问题更容易在进入法庭前获得解决。
示例计算（仅作说明）
假设SPA约定年利率8%，应付余额为RM500,000，且可计息延误为30天：
RM500,000 × 8% × 30 ÷ 365 = 约 RM3,287.67
不过，卖家真正可以收多少，还是要看SPA怎样规定完成日期、谁造成延误、哪些日子不算利息，以及利息应该按哪一笔钱计算。如果是卖家没有及时交出银行赎回文件、批准书或其他完成交易所需的文件，买家可能有理由说那段时间不应计算利息。
关于《1950年合约法令》第75条
如果合约事先写明违约时要付多少钱或多少利息，日后发生争议，法院仍会根据《1950年合约法令》第75条和有关案例，判断索取的赔偿是否合理，而且不会超过合约写明的数额。所以，SPA写了8%，不代表任何情况下都一定可以自动拿到全部利息；但卖家也不应该在律师还没检查合约和计算金额前，就轻易放弃。
案例示意：省下律师费，是否一定省到钱？
以下只是一个综合例子，用来说明卖家可能面对的风险，并不是本所客户的真实个案，也不是法庭案例。
陈先生准备卖掉新山一间二手排屋。为了节省律师费，他没有委任自己的律师，以为买家律师会顺便替他处理所有事情。
后来，买家的贷款和文件处理出现延误，却没有人专门站在陈先生的立场，替他确认交易的完成期限、发出正式通知，以及计算买家是否需要支付迟付款利息。陈先生也没有提早整理以前装修和提升房产的付款证明，导致部分费用在计算产业盈利税（RPGT）时无法获得证明。
另一个容易被忽略的问题是，RPGT已经实行自我评估制度。简单来说，卖家有责任确保所申报的资料、日期、出售价格、允许扣除的费用和应缴税额正确。若资料填错、遗漏重要事项、申报不准确或迟交申报，卖家可能面对额外税款或罚款。因此，不能只是把表格交上去，就以为事情已经处理妥当。
这个例子并不是说卖家没有自己的律师就一定会亏钱，也不是说买家律师什么都不会做。重点是，买家律师主要代表买家。如果没有人受委站在卖家的角度检查SPA、跟进期限、处理RPGT文件和计算最后实际可以收到的款项，卖家原本可以争取的权利，可能因为文件不齐、日期算错或太迟提出而受到影响。
省下律师费，不一定等于真正省到钱。若因为迟付款利息没有追讨、RPGT申报出错，或者可扣除的费用缺少证明，卖家最后承担的损失，可能比原本的律师费更高。
卖屋前可以先做的5件事
- 在签booking form、offer to purchase或SPA之前，先让律师检查除了价钱以外的重要条款，包括订金、完成期限、延长期、利息、交空屋、违约和特别条件。
- 准备当年买屋的SPA、地契或strata title资料、现有银行贷款资料，以及身份证明和有关婚姻或公司文件。
- 整理最新地税、门牌税、管理费、储备金、Indah Water及相关水电账单，并确认是否有欠款。
- 提早整理RPGT资料，包括买入和卖出成本、可能允许扣除的费用证明、持有产业多久、卖家身份和可能适用的豁免。
- 要求律师准备一份预计收款表（completion statement），清楚列出银行赎回款、RPGT扣留款、各种分摊费用、佣金、律师费和最后预计可以收到的钱。
常见问题 FAQ
在新山卖屋，一定是3个月加1个月完成吗？
不一定。这只是二手产业SPA里常见的安排，并不是每一宗交易都自动适用。真正期限要根据已经签署的SPA和有关条件来计算。
买家迟付款，卖家一定可以收8%利息吗？
不一定。卖家能不能收、从哪一天开始算，以及利率是多少，都要看SPA。8%只是常见写法，不是统一的法定利率。
RPGT要在几时申报？
自2025年1月1日起，必须通过MyTax的e-CKHT在出售日期后的60天内（依据情况）申报通过上网提交。
买家扣留3%、5%或7%，是否就是卖家最后要缴的RPGT？
不是。这笔钱只是买家先交给税收局。真正适用的扣留率和最后税额，要看卖家类别、持有产业多久、赚了多少、哪些费用可以扣，以及有没有豁免。
是不是所有装修费都可以扣RPGT？
不是。有关费用必须符合《1976年产业盈利税法令》附表2的条件，而且要有可靠文件证明。普通维修、家私或没有付款证据的费用，未必可以扣。
卖家可以不委任自己的律师吗？
可以，卖家有权选择不委任自己的律师。不过，卖家必须明白，SPA里的条款未必对卖家有利。有些条款表面上看起来很普通，却可能影响完成期限、迟付款利息、违约责任、费用分摊，以及卖家最后实际可以收到多少钱。
如果卖家无法完全理解这些条款，也没有进一步考虑它们日后可能带来的后果，就可能在不知情的情况下承担风险。
当然，这并不代表买家律师会完全不理会卖家。为了完成交易，买家律师通常仍会处理一些必要事项，例如计算尾款、进行费用分摊，以及把扣除有关款项后的余额支付给卖家。不过，这些计算和扣除都会按照SPA的条款进行，而买家律师的主要责任始终是保障买家的利益，并不是替卖家争取最有利的结果。
因此，真正的问题不是“买家律师会不会处理”，而是：当SPA条款对卖家不利，或者尾款计算和扣除项目出现争议时，是否有人站在卖家的立场，替卖家检查条款、解释风险和保障应得的款项。
什么时候应该找产业律师？
最好在签booking form、offer to purchase或SPA之前先咨询，因为完成期限、利息、交屋和特别条件一旦签下，过后未必容易修改。
关于 William Florence & Partners
William Florence & Partners 是一家位于柔佛新山（Johor Bahru, Johor）的律师楼，处理产业和土地买卖、商业事务、民事诉讼及其他法律工作。本所可以协助卖家检查买卖合约、跟进交易期限、处理地契和银行赎回文件，并准备RPGT申报所需资料。实际服务范围仍要根据个案、委任内容和适用法律而定。
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法律免责声明
本文只提供一般法律资讯，内容以马来西亚半岛常见的二手产业买卖为背景，并不是针对任何个人情况提供的法律、税务或财务意见，也不会因为阅读本文而自动建立律师与客户关系。每一份SPA、RPGT责任、扣留款、豁免、交易期限和迟付款利息，都可能因为文件、卖家身份、持有产业多久、地契条件、银行贷款和最新规定而不同。在签署文件或采取行动前，请先让合资格律师和税务专业人士检查您的实际情况。资料更新至2026年8月16日。
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