联名买房

重点摘要｜联名产业先记住这六点

1. 联名产业可登记为1/2，也可按实际安排登记1/3或者1/7等不同比例。
2. 即使其中一名联名业主承担较多购屋款项或贷款供款，也不会自动改变地契上所登记的产权份额
3. 一般联名买房并不代表其中一人去世后，另一人会自动取得整间产业。死者拥有的份额通常会成为其遗产，再按照遗嘱或相关继承法律分配。
4. 一方不肯卖时，另一方不能擅自出售整间产业。
5. 共同拥有协议应写明供款、居住、出租、买断、出售、身故及违约安排。
6. 若贷款申请资料失实，银行采取什么行动取决于融资文件及失实事项的严重程度。

两个人一起买房时，大家通常只想两件事：贷款能不能批，以及每个月要供多少。很少有人会在关系还好的时候问：如果有一天其中一人不肯卖、突然离世，或双方对出资比例各说各话，这间房会怎样？

真正麻烦的地方，是“联名”只说明地契上有不止一个名字，却没有自动回答谁出了多少钱、谁可以住、租金怎样分、什么时候必须卖，以及一方离世后由谁接手。无论买房的人是夫妻、未婚伴侣、兄弟姐妹、亲戚或生意伙伴，这些问题都应该在签约前谈清楚。

联名买房一定是各占一半吗？

答案：不一定。在柔佛地契上，每名联名业主所拥有的产权通常会以分数注明，例如二分之一（1/2）、三分之一（1/3）或其他比例，而不是以每月供款数额来决定。

如果地契注明甲拥有二分之一，乙拥有二分之一，代表双方在法律登记上各持有该产业的一半权益。如果登记的分数不同，则每名业主按照地契上所注明的份额拥有该产业。

必须注意，谁支付较多头期、律师费、装修费或贷款供款，并不会自动改变地契上已经登记的产权份额。换句话说，即使其中一方长期承担较多购屋费用，其地契份额也不会因此自动增加。

如果实际出资与地契登记不一致，发生争议时，法院通常不会只计算双方分别支付了多少钱。法院还可能审查：

1. 当初为何同意按照该份额登记；
2. 双方是否签署过共同拥有协议；
3. 买房时双方的真实意图；
4. 贷款、租金及其他产业开支如何处理；
5. 双方之后的行为是否与原来的安排一致。

在2022年的一个案件中，法院处理未婚伴侣之间的产业权益争议时，不只是比较双方的付款数额，也考虑双方的真实意图、关系性质、共同账户及整体安排。

因此，准备买卖及转让文件时，应先确认地契上登记的分数是否真正反映双方的安排。关系良好时只靠口头承诺，日后发生争议时往往较难证明。

联名产业一方去世，另一方会自动取得全部吗？

答案：一般不会。死者在联名产业中的份额通常进入遗产，再按照遗嘱或无遗嘱继承规则处理。

一般情况下，不应这样假设。马来西亚常见的土地联名登记属于按未分割份额共同持有。某位共有人离世后，其份额通常进入遗产，由遗嘱处理；若没有有效遗嘱，则由适用的无遗嘱继承法处理。换句话说，仍在世的共有人可能突然要和死者的配偶、孩子或父母一起成为利益相关人。

以下比例只讨论《1958年遗产分配法令》第6条下常见的情形，主要适用于西马及砂拉越无有效遗嘱的非穆斯林遗产。穆斯林遗产、沙巴产业、收养或非婚生子女身份、代位继承、旧式地契及其他特殊情况，必须另作确认。

注意：表内比例是分配“死者自己的遗产份额”，不是整间房子。

例如，一间房子由甲、乙各持50%。甲无遗嘱离世，留下配偶和孩子。进入遗产分配的只是甲的50%：配偶取得甲份额的1/3，也就是整间房子的1/6；孩子取得甲份额的2/3，也就是整间房子的1/3。乙原有的50%不会因为甲离世而被重新分配。

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联名产业一方不肯卖，另一方怎么办？

答案：不能擅自出售整间产业，但可先协商买断或共同出售；无法解决时，可考虑依据《国家土地法典》第145条申请终止共同拥有，并要求分割或出售。

共同拥有不等于任何一方可以单方面把整间房卖掉。若全体同意，最省时间和费用的做法通常是共同出售，或由其中一方按双方接受的估值买下另一方的份额。

谈不拢时，法律并非让产业永远被冻结。《国家土地法典》第145条提供终止共同拥有的途径。在 Sarinah binti Jabil v Borhan bin Abdul Wahab（2023）一案，法院确认在其他共有人不同意时，共有人仍可依据第145条申请终止共同拥有。Kumaradevan Rajadevan v Jeevamalar a/p Kumarasubramaniam（2024）则涉及母子关系破裂后的联名产业，法院确认可在适当情况下命令出售。法院也可命令公开拍卖，但这不是每宗案件都会自动得到的结果；法院会看产业性质、登记份额、能否实际分割、建议方案是否公平，以及证据是否完整。

实务上通常先经过以下步骤：

1. 查明最新地契、限制条件、银行押记及每位共有人的登记份额；
2. 由律师发出建议方案，例如共同出售、由一方买断，或进行土地分割；
3. 如考虑分割，先由土地测量师和土地机关确认面积、用途、出入口及规划条件是否允许；
4. 无法解决时，再决定向土地机关申请，或在符合第145条的情况下向高等法院寻求终止共同拥有、分割或出售命令。

时间与费用可按阶段理解：第一阶段是查册、审阅文件、估价及律师函；第二阶段是协商买断、共同出售或准备分割方案；第三阶段才是土地机关或高等法院程序；取得命令后，还可能需要估价、拍卖、转让及分配净售款。共有人人数、反对程度、是否需要测量、文件送达、全面审讯、上诉和法院排期都会改变总时间与费用。律师应在看过地契和事实后提供分阶段预算，而不是笼统承诺固定期限或固定总价。

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夫妻或家人联名买房，可以签共同拥有协议吗？

答案：可以。协议可预先规定供款、居住、出租、买断、出售和违约安排，但不能规避土地法、银行文件或第三方权利。而且通常比发生争执后才重组双方说法更安全。共同拥有协议可以约定双方的权利和责任，但协议不能用来规避土地法、银行融资文件、法定限制或第三方已经取得的权利。

一份实用的协议至少应考虑：

1. 登记份额及实际出资比例；
2. 头期、律师费、装修费、贷款供款、门牌税、地税、管理费和维修费由谁承担；
3. 谁可以居住，是否要支付占用费，以及能否出租；
4. 租金收入和税务责任怎样分配；
5. 任何一方想退出时，另一方是否有优先购买权，估值由谁进行；
6. 逾期供款、拒绝签署出售文件或违反协议时的处理办法；
7. 身故、失去行为能力、破产、分手或离婚后的安排；
8. 争议解决方式，以及双方是否可向法院申请禁令、赔偿、强制履行或出售。

协议也应办理适当的印花手续。没有及时盖印不代表文件必然从世界上消失，但会产生罚款，并可能在诉讼中面对不能直接作为证据使用的问题，直到欠付印花税及罚款获处理。HASiL现行说明指出，在马来西亚签署的文书一般须在签署后30天内办理盖印；自2026年起，部分一般协议已分阶段纳入印花税自我评估制度。

常见问题 FAQ

夫妻联名买房一定各占50%吗？

答案：不一定。双方可按安排登记相等或不相等份额；若登记资料没有列明不同比例，通常会被视为相等份额。

我供款比较多，可以自动取得更大份额吗？

答案：不可以这样假设。地契登记是重要起点，法院也会查看书面协议、付款证据、双方真实意图及整体行为。

一个联名业主去世，产业会自动归另一人吗？

答案：一般不会。死者份额通常进入遗产，按遗嘱或适用的无遗嘱继承规则处理。

一个人不肯卖联名产业，另一个人可以强制出售吗？

答案：在适当情况下，可依据《国家土地法典》第145条申请终止共同拥有。法院可按事实命令分割、出售或作出其他公正命令。

共同拥有协议需要盖印吗？

答案：应办理适当印花手续。在马来西亚签署的文书一般须在30天内处理；逾期可能产生罚款及证据使用问题。

共同拥有协议可以代替遗嘱吗？

答案：通常不能。协议处理共有人之间的权利义务；遗嘱处理立遗嘱人去世后的遗产分配，两者功能不同。

资料来源与法律提示

本文根据《国家土地法典》、《1958年遗产分配法令》、《1950年合约法令》、《1950年特定救济法令》及《1949年印花税法令》的相关原则作一般说明，并参考有关终止共同拥有、分割、出售及实际权益争议的马来西亚案例。本文不是针对任何个案的法律意见。产业所在地、地契类别、宗教、婚姻身份、融资条款及家庭结构不同，结果可能不同。

如您正考虑与家人、伴侣或商业伙伴共同购买产业，或现有共有人已经无法就出售、供款或遗产问题达成协议，可先准备最新地契、买卖合约、贷款文件、付款记录及双方通讯，再向 William Florence & Partners（新山律师楼）取得针对个案的法律意见。

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