【新山律师事务所版权所有】
家人离世后，许多家属经过漫长的遗产申请，终于取得：
- 遗嘱认证书（Grant of Probate）；
- 遗产管理书（Letters of Administration）；或
- 遗产分配命令（Distribution Order）。
大家很自然会认为：
“遗产手续已经完成，产业以后再转名也没有关系。”
其实，取得遗产文件，不一定代表地契已经正式登记在遗产执行人、遗产管理人或受益人的名下。
如果最后的产业转名手续没有完成，房产可能依然登记在死者名下。换句话说，遗产申请走完了，但产业的登记工作还没有真正完成。
Transmission与Transfer有什么分别？
处理遗产房产时，公众有时会听到两个英文名称：
1. Transmission（遗产承继登记）
一般是指产业持有人去世后，根据遗产文件或有关命令，把处理产业的法律权限登记给遗产执行人或遗产管理人。
2. Transfer（产业转让）
一般是指按照遗嘱、遗产分配命令或受益人的安排，把产业正式转到有权获得该产业的人名下。
实际需要办理哪一种手续、是否涉及两个阶段，以及产业最终登记在谁的名下，必须根据遗产文件、地契状况和个别案件决定。
为什么取得遗产命令后，还要尽快处理产业转名？
1. 地契仍然可能显示死者的名字
遗产文件确认谁有权处理或继承产业，但土地登记记录不会因此自动更改。
马来西亚土地及矿务局（JKPTG）也说明，取得相关遗产分配命令或遗产管理文件后，应连同产业的原本地契交到土地局办理登记。JKPTG遗产申请常见问题
2. 日后要卖屋、贷款或处理产业时，才发现不能马上进行
如果登记手续尚未完成，受益人日后想要：
- 出售产业；
- 申请银行融资；
- 再转让给家人；
- 处理产业发展或其他土地事务，
可能需要先回头完成之前遗漏的遗产登记。原本准备进行的交易，也可能因此被延误。
3. 最担心发生“第二次死亡”
如果遗产执行人、遗产管理人或其中一名受益人在手续完成前又去世，案件可能出现“遗产里面再有遗产”的情况。
届时涉及的人数可能增加，所需文件、时间和费用也可能随之增加。JKPTG提醒，遗产申请应尽早处理，其中一个原因正是避免继承人因连续死亡而不断增加，并防止遗产被冻结或荒置。JKPTG官方说明
4. 时间越久，文件越容易遗失
多年以后才回来办理，家属可能已经找不到：
- 原本地契；
- 遗产分配命令；
- 遗嘱认证书或遗产管理书；
- 死亡证书；
- 旧买卖合约；
- 贷款清偿文件；或
- 其他证明产业权益的重要文件。
如果家人搬家、失联或对分配方式产生不同意见，事情也会更加复杂。
“现在没有打算卖屋”，可以迟一点才做吗？
没有准备卖屋，不代表没有必要完成登记。
产业转名的目的，不只是为了出售房屋，也是为了让土地登记记录与实际继承安排相符。趁文件齐全、相关人士仍可配合时处理，通常会比多年后临时补办来得顺利。
不要等到以下情况发生后才开始着急：
- 买家已经找到；
- 银行要求更新地契；
- 产业准备再融资；
- 受益人之间发生争议；
- 遗产管理人年老、生病或去世；或
- 重要文件已经遗失。
新山与柔佛家属可以先做什么？
如果您已经取得遗产分配命令、遗嘱认证书或遗产管理书，却不确定产业是否已经完成登记，可以先检查：
- 最新土地查册显示谁是登记业主；
- 遗产文件授权谁处理产业；
- 产业最终应当登记给谁；
- 是否仍有银行抵押或其他限制；
- 原本地契及有关文件是否齐全。
不同产业的地契、融资状态、受益人安排及遗产命令可能不同，因此不建议只凭亲友过去的经验判断。
常见问题
1. 遗产庭手续完成后，房产会自动转名吗？
一般不会自动完成。取得遗产文件后，通常仍须把有关文件提交给土地局或相关机构办理登记。
2. 已经取得遗产分配命令多年，还可以处理吗？
通常仍应尽快检查和处理，但是否需要补充文件、重新申请文件或进行其他程序，要视个别情况而定。
3. 产业还欠银行贷款，可以进行遗产转名吗？
需要先检查融资及抵押状况，并与银行或有关方面协调。处理方式不能只看遗产命令。
4. 没有原本地契怎么办？
应先确认地契由银行、律师楼、家属或其他单位保管，还是已经遗失。若确实遗失，可能需要进行额外程序，不宜等到准备卖屋时才处理。
5. 让遗产真正完成，不要只停在一纸命令
辛苦完成遗产申请后，最后的产业登记不应被忽略。
遗产文件决定谁有权处理或继承；完成Transfer或Transmission，才是把有关安排落实到产业登记上的重要一步。
如果您在新山、士古来或柔佛一带，已经取得遗产文件，却不确定房产是否完成转名，可以携带有关文件向 William Florence & Partners 查询，让律师先了解产业目前的登记状态及下一步应如何处理。
William Florence & Partners
新山律师事务所 | Johor Bahru Lawyer
产业交易与贷款｜公司与商业法律事务｜商业合约｜民事与商业纠纷｜债务追讨｜劳工与工业纠纷｜家庭与遗产相关法律事务
总行 — Larkin（新山）
地址：No. 34-01, Jalan Idaman 2, Taman Larkin Idaman, 80350 Larkin, Johor
电话：07-226 6533 / 07-224 2277
传真：07-223 7722
WhatsApp：016-788 9176
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
第二分行 — Southkey（新山）
地址：C-3-28, Block C, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, 80150 Johor Bahru, Johor
电话：07-287 7925
电邮：florence.toh@wfpartners.com.my
第三分行 — Nusa Jaya Mas（士古来）
地址：15A, Jalan NJM 1/1, Taman Nusa Jaya Mas, 81300 Skudai, Johor
电话：07-559 2883
手机 / WhatsApp：016-800 6743
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
网站：https://wfnpartners.com/
免责声明
本文仅用于一般公众法律知识与风险意识分享，不构成针对任何个别案件的法律意见，也不应被视为完整的法律程序指南。遗产管理及产业登记方式会因遗产文件、产业类别、地契状态、银行融资、受益人安排及有关机关要求而有所不同。读者应就本身情况向合资格律师取得正式法律意见。