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很多屋主以为：
“银行贷款已经还完，房子当然已经完全没有银行的关系了。”
实际上，还清贷款与正式解除银行对产业的担保权益，是两个相关但不完全相同的步骤。
贷款结清后，屋主通常还需要处理相应的法律文件。至于采用哪一种文件，主要取决于银行当初是通过注册抵押，还是通过转让方式取得贷款担保。
常见的两种文件是：
- Discharge of Charge（解除抵押／解除押记）
- Deed of Receipt and Reassignment（收讫及重新转让契据）
这两个英文名称看起来很复杂，但产业属于自己的，屋主至少应该了解它们的基本分别。
1. 什么是 Discharge of Charge（解除抵押／解除押记）？
如果产业已经有独立地契或分层地契，而银行的抵押也已正式登记在地契上，贷款还清后，通常需要办理这个手续叫做：Discharge of Charge（解除抵押／解除押记）
银行一般会签署法定文件 Form 16N，之后再向有关土地局办理登记。
根据《国家土地法典》第278条，解除抵押是从相关文件完成登记时生效。换句话说，不能只是看到银行贷款余额显示为“零”，便假设地契上的银行抵押记录已经自动消失。马来西亚土地及矿务总监署：《国家土地法典》第278条
2. 什么是 Deed of Receipt and Reassignment（收讫及重新转让契据）？
有些产业在申请房屋贷款时，独立地契或分层地契尚未发出，因此银行当时无法在个别地契上登记抵押。
在这种情况下，银行可能通过 Deed of Assignment（转让契据），取得借款人在产业买卖合约下的相关权利，作为贷款担保。
贷款还清后，通常需要办理的手续叫做：Deed of Receipt and Reassignment，简称DRR（收讫及重新转让契据）
这份文件一般具有两个重要作用：
- 银行确认已经收到应付的贷款款项；
- 银行把先前作为贷款担保的相关权利重新转回给借款人。
简单来说，银行当初通过转让方式取得担保权益，贷款结清后，便需要通过适当文件把有关权益重新转回。
两份文件有什么分别？
| 银行原有的担保方式 | 通常涉及的文件 |
|---|---|
| 银行抵押已登记在独立地契或分层地契上 | Discharge of Charge（解除抵押／解除押记） |
| 银行通过转让方式持有产业相关权利作为担保 | Deed of Receipt and Reassignment（收讫及重新转让契据） |
不过，不能只凭“现在有没有地契”，便自行决定应该使用哪一份文件。
有些产业在贷款开始时尚未取得个别地契，但后来地契已经发出；也可能涉及尚未完成的产业转名手续。因此，最终需要处理哪一种文件，应根据地契查询、原有买卖合约、贷款文件及整个产业文件链来确认。
DRR屋主请注意：以前的原始文件千万不要丢掉
如果您的贷款是通过 Deed of Receipt and Reassignment（DRR） 解除银行的担保权益，请不要以为贷款已经结清，过去的文件便没有用了。
对于当时还没有独立地契或分层地契的产业，屋主的权益通常需要通过一整套主要文件来证明和衔接，例如：
- 原有的买卖合约；
- 发展商与第一手买家之间的主要买卖合约；
- 后续的买卖合约；
- Deed of Assignment（转让契据）；
- Deed of Receipt and Reassignment（收讫及重新转让契据）；
- 贷款相关文件；
- 发展商确认或其他与转让有关的文件。
这些过去的主要文件，构成产业交易及权益转让的重要文件链。它们日后可能用于证明您如何取得有关产业权益，并协助处理后续的正式转名手续。
因此：
DRR完成后，请把原有买卖合约、转让契据、DRR及其他主要原始文件妥善保管，千万不要因为贷款已经还清便把它们丢掉。
如果原始文件遗失，日后卖屋、转名、处理遗产或重新融资时，可能需要重新寻找旧文件、取得证明或处理额外程序，导致交易延误及增加费用。
马来西亚律师公会也提醒，无个别地契产业日后出售时，从原始买卖合约到每次后续买卖、转让及重新转让的相关文件都可能非常重要；文件不齐全可能令出售手续更加复杂。马来西亚律师公会：出售产业前应注意的事项
DRR完成后，还有下一步：Perfection of Transfer，您可以阅读我们另一个文案关于Perfection of Transfer
DRR代表银行把先前作为贷款担保的相关权益重新转回给借款人，但这不一定代表整个产业转名过程已经走到最后。
因此，属于DRR情况的屋主，在贷款结清及DRR完成后，应进一步确认：
- 独立地契或分层地契是否已经发出？
- 地契目前登记在谁的名下？
- 是否已经办理Perfection of Transfer？
- 原始文件是否已经全部取回并妥善保存？
并非每一宗DRR案件都能马上办理Perfection of Transfer。如果个别地契尚未发出，屋主现阶段应先保存完整文件，并留意发展商或相关方面日后的通知。
为什么公众需要注意？
问题通常不会在贷款还清当天马上出现。
不少屋主是在多年后准备进行以下事项时，才发现解除或转名手续尚未完成：
- 出售产业；
- 重新融资；
- 把产业转让给家人；
- 办理Perfection of Transfer；
- 处理屋主去世后的遗产；
- 寻找遗失或未取回的原始文件。
届时可能需要重新寻找旧银行、发展商、旧贷款资料和原始产业文件。如果银行已经合并、发展商已停止营业、贷款档案久远或文件不完整，处理起来便可能更加困难。
这不一定代表屋主已经失去产业，也不应简单说成“贷款还清后仍不是屋主”。
更准确的说法是：
如果银行的担保权益尚未通过正确文件解除，或者个别地契发出后仍未完成正式转名，产业记录及文件链便可能仍有尚未完成的手续。
贷款还清后，屋主可以留意什么？
当您收到银行的贷款结清通知时，可以询问：
- 银行当初是通过注册抵押还是转让方式取得担保？
- 需要办理的是 Discharge of Charge 还是 Deed of Receipt and Reassignment？
- 银行是否仍持有原始地契、买卖合约、Deed of Assignment或贷款文件？
- 相关文件是否需要盖印、登记、提呈或作出进一步通知？
- 手续完成后，哪些原始文件应当交还给屋主？
- 独立地契或分层地契是否已经发出？
- 是否还需要办理 Perfection of Transfer？
这些问题是让公众了解自己的产业状况，并不是鼓励屋主自行准备或处理有关法律文件。
常见问题
1. 房贷还清后，银行会自动办理全部手续吗？
不一定。银行可能发出贷款结清通知，但解除抵押或重新转让仍可能涉及文件准备、签署、盖印、登记或其他后续事项。屋主应向银行或处理有关事项的律师确认。
2. 银行把地契交还给我，是否代表一切已经完成？
不一定。收到地契与地契上的银行抵押已经正式解除，并非必然是同一件事。对于有注册抵押的产业，应进一步确认土地登记记录是否已经更新。
3. DRR完成后，为什么还要保留以前的文件？
如果产业当时没有个别地契，以前的买卖合约、Deed of Assignment及DRR等文件，是衔接产业交易和权益转让的重要文件。
日后出售、处理遗产或办理Perfection of Transfer时，这些文件可能仍然需要使用。因此，最好保留所有原始文件，不要自行筛选或丢弃。
4. DRR完成后，是否一定还要办理Perfection of Transfer？
需要视个别地契或分层地契是否已经发出，以及产业是否已正式登记在您名下而定。
如果地契尚未发出，通常还不能马上完成正式地契转名；如果地契已经发出但仍在发展商或原有注册拥有人名下，屋主便应查询是否需要办理Perfection of Transfer。
5. DRR需要向土地局登记吗？
Deed of Receipt and Reassignment与登记在地契上的Discharge of Charge性质不同。DRR通常与先前的转让担保及相关文件链有关。个别案件是否还涉及通知、盖印、正式转名或其他手续，需要根据产业及贷款文件判断。
6. 可以等到卖屋时才处理吗？
有些解除手续可以配合出售交易一并处理。不过，如果原始文件遗失、银行档案久远、发展商已停止营业，或者产业状况已经改变，便可能拖慢交易。
因此，贷款结清后及早确认手续并取回所有原始文件，通常比较稳妥。
7. 贷款的最后一期，不一定是产业手续的最后一步
供完一间房子，可能用了二十年或三十年。既然贷款已经还清，更应该确认银行的担保权益是否也已经通过正确文件正式解除。
如果属于DRR的情况，更不要忽略两个重点：
- 把以前的买卖合约、转让契据、DRR和贷款文件妥善保存；
- 确认地契发出后，是否还需要办理Perfection of Transfer。
如果您不确定产业需要办理：
- Discharge of Charge（解除抵押／解除押记）；
- Deed of Receipt and Reassignment（收讫及重新转让契据）；或
- Perfection of Transfer（完善转让／正式完成地契转名），
可以准备银行结清通知、地契、原有买卖合约、转让契据及贷款文件，让律师根据完整的产业文件确认实际状况。
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免责声明
本文仅供马来西亚半岛产业法律的公众教育与一般法律意识分享，并非针对任何个别案件提供法律意见，也不是法律文件处理指南。每项产业的地契状态、交易文件、贷款安排、银行要求及发展商情况可能不同。读者不应只依赖本文作出决定，应让律师根据完整文件及当时适用的法律和程序提供意见。