【新山律师版权所有】
很多人认为：
“只要是卖产业，赚到的钱就是计算房地产盈利税（RPGT）。”
事实上，并非每一宗产业出售都能如此简单地判断。
如果一个人或公司买入产业，进行装修、提升价值，然后再出售获利，有关利润究竟属于：
- 房地产盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）；还是
- 所得税（Income Tax）
需要根据整项交易的实际情况判断，并不是只看产业持有了多少年。
什么情况下通常会想到RPGT？
一般来说，如果产业原本是作为长期投资、家庭资产或收租用途持有，后来因为个人需要、市场变化或其他原因出售，所得盈利一般会从RPGT角度处理。
但是，“持有产业”与“买卖产业赚取利润”，在税务上的性质可能并不相同。
买来装修再卖，需要特别注意
如果购买产业时已经计划：
- 装修后出售；
- 提升产业价值后获利；
- 短期内寻找买家；或
- 以类似方式重复进行产业交易，
有关活动便可能不只是普通投资处置。
在某些情况下，税务机关可能进一步了解，该产业是否实际上属于一项商业或获利活动。如果有关盈利被视为商业收入，便可能需要按照所得税处理，而不是当然按照RPGT处理。
不过，以上任何一个情况，都不能单独决定最终税务性质。每一宗交易仍须按照完整背景及相关文件判断。
已经申报或缴付RPGT，就一定没有问题吗？
不一定。
卖家不应认为，只要已经呈交RPGT申报或缴付有关税款，交易的税务性质便永远不能再被审查。
如果有关利润后来被认定属于商业收入，税务处理仍可能需要重新调整。因此，最重要的不是先选择哪一种税务表格，而是先正确了解交易本身的性质。
为什么应在签署SPA前了解？
一旦买卖合约签署，售价、完成日期及交易安排通常已经确定。若卖家之后才发现可能涉及不同的税务处理，便可能面对：
- 原先预留的税款不足；
- 实际净收益与预期不同；
- 相关装修及费用文件不完整；
- 需要补充解释或调整申报；以及
- 交易完成后才发现现金流受到影响。
尤其从2025年1月1日起，马来西亚实行RPGT自评制度。卖家须自行申报、计算应缴税款、在规定期限内付款，并保存相关证明文件七年。HASiL现行说明
因此，“交给别人处理了”并不代表卖家不需要了解自己所申报的内容。
卖家签约前应先做什么？
如果您曾经买入产业、进行装修并计划出售，建议不要单凭以下理由自行判断：
“我是个人，不是发展商，所以一定只是RPGT。”
“这是我第一次出售，所以一定不属于所得税。”
“我持有了一段时间，所以肯定没有问题。”
税务性质并不只由卖家的身份、交易次数或持有年限决定。
卖家应在签署买卖合约前，将购买目的、产业用途、装修情况及出售背景告知产业律师。若交易可能涉及商业收入性质，也应尽早取得持牌税务代理的专业税务意见。
William Florence & Partners的提醒
产业律师的工作，不应只从准备买卖合约开始。
在处理产业出售时，我们也会提醒卖家注意交易背景、赎回金额、RPGT申报、相关费用证明及其他可能影响交易收益的问题。
我们的目的不是代替税务代理作出税务评估，而是在交易过程中尽早发现潜在问题，并在有需要时建议卖家取得适当的税务意见。
如果您准备在新山、士古来或柔佛出售经过装修、改建或提升价值的产业，建议在签署买卖合约前先进行咨询。
William Florence & Partners
新山产业律师｜新山律师事务所
常见问题
Q1. 第一次买屋装修后出售，也可能涉及所得税吗？
有可能。即使只有一次交易，也不能单凭“第一次出售”便确定税务性质。仍须了解购买目的及整项交易背景。
Q2. 持有产业很多年，就一定属于RPGT吗？
未必。持有时间只是其中一项情况，并不能单独决定最终税务处理。
Q3. 产业曾经出租，就证明它是投资产业吗？
不一定。出租情况可能有关联，但仍须结合购买产业时的目的及后来的实际安排一起判断。
Q4. 已经缴付RPGT，还可能被重新审查吗？
有可能。如果交易后来被认定具有商业收入性质，原来的税务处理可能需要调整。
总行 — Larkin（新山）
地址：No. 34-01, Jalan Idaman 2, Taman Larkin Idaman, 80350 Larkin, Johor
电话：07-226 6533 / 07-224 2277
传真：07-223 7722
WhatsApp：016-788 9176
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
第二分行 — Southkey（新山）
地址：C-3-28, Block C, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, 80150 Johor Bahru, Johor
电话：07-287 7925
电邮：florence.toh@wfpartners.com.my
第三分行 — Nusa Jaya Mas（士古来）
地址：15A, Jalan NJM 1/1, Taman Nusa Jaya Mas, 81300 Skudai, Johor
电话：07-559 2883
手机 / WhatsApp：016-800 6743
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
网站：https://wfnpartners.com/
如需专业的法律咨询或了解更多详情，请访问我们的官方网站： 👉 www.wfnpartners.com
免责声明：
本文仅供一般法律及公众意识分享，不构成针对任何个别交易的法律或税务意见。RPGT或所得税的适用须根据每宗交易的完整事实、文件及当时有效的法律判断。卖家作出决定前，应分别咨询产业律师及持牌税务代理。