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卖屋前，先向银行确认赎回金额

【新山律师事务所版权所有】

准备在新山、士古来或柔佛卖屋时，很多卖家会先查看网上银行显示的房屋贷款余额，然后才决定售价。

但是，房贷余额不一定等于银行最终的赎回金额（Redemption Sum）。

某些银行贷款文件可能允许银行在解除产业抵押之前，把卖家在该银行或同一银行集团的其他债务一并计算。

因此，卖家在接受订金、签署Offer to Purchase或买卖合约之前，最好先向银行确认正式赎回金额。

a) 什么是银行赎回金额？

如果产业仍抵押给银行，卖家出售产业时，必须先清还银行要求的款项，银行才会办理：

  1. 解除抵押（Discharge of Charge）；或
  2. 收据及重新转让契据（Deed of Receipt and Reassignment）。

银行发出的赎回结单（Redemption Statement），会列明在指定日期内清还贷款所需支付的金额。

这份结单上的金额，才是卖屋交易应参考的重要数字。

网上银行、贷款月结单或卖家自己计算的房贷余额，只能作为初步参考，不能完全取代银行正式发出的Redemption Statement。

b) 为什么赎回金额可能高过房贷余额？

银行贷款文件通常有几十页。某些文件可能包含：

  1. Consolidation（债务或账户合并）；
  2. Right of Set-Off（抵销权）；
  3. All Monies Clause（所有应付款项条款）；以及
  4. Personal Liability（个人还款责任）。

根据卖家实际签署的贷款、抵押及担保文件，银行可能有权在解除产业抵押之前，把其他相关债务一并考虑。

这些债务可能包括：

  1. 信用卡欠款；
  2. 个人贷款；
  3. 透支账户；
  4. 商业贷款；
  5. 其他融资；
  6. 卖家担任担保人的债务；
  7. 联名账户涉及的责任；或
  8. 同一银行集团下的其他应付款项。

因此，卖家不能只看这间房屋的贷款余额，就认定银行一定会按照该金额解除抵押。

银行是否可以合并债务、可以合并哪些债务，以及是否需要发出通知，必须根据实际银行文件判断。不是每一份银行贷款文件都完全相同。

c) 一个卖家容易忽略的例子

假设卖家的情况如下：

  1. 产业售价：RM600,000
  2. 网上显示的房贷余额：RM350,000
  3. 同一家银行的信用卡及其他债务：RM40,000
  4. 相关利息、费用及法律费用：RM10,000

卖家可能以为清还RM350,000后，自己大约还可以拿回RM250,000。

但如果有关银行文件允许银行合并其他债务，正式Redemption Statement的金额便可能高过RM350,000。

卖家最终可以获得的钱，也会比原先预计少。

如果交易款项不足，卖家可能必须自行补钱，银行才会继续办理解除抵押。

d) 银行为什么可能迟迟没有发出Redemption Statement？

有时卖家会问：

“我的房贷余额已经很清楚，为什么银行还不能马上发出赎回结单？”

其中一个可能原因，是银行需要进一步核对：

  1. 卖家在银行的其他账户；
  2. 信用卡或个人贷款；
  3. 同一银行集团下的其他融资；
  4. 卖家曾经签署的担保；
  5. 产业是否同时担保其他贷款；或
  6. 银行是否可以行使合并账户或抵销权。

当然，并非每一次延迟都代表银行正在合并债务。

但是，如果卖家在同一家银行拥有多项贷款、信用卡、公司融资或担保责任，就不应假设银行只会查看房屋贷款余额。

e) 卖屋前必须进行的银行债务尽职调查

卖家在决定售价或接受订金前，建议完成以下检查：

i) 查询正式赎回金额

尽早向贷款银行申请最新的Redemption Statement，或至少先向银行查询估计赎回金额及赎回条件。

ii) 列出同一家银行的所有债务

检查自己在该银行或同一银行集团是否还有：

  • 信用卡；
  • 个人贷款；
  • 汽车贷款；
  • 商业融资；
  • 透支账户；或
  • 其他欠款。

不要因为其他贷款每个月都有按时供款，就假设它们一定与房屋赎回无关。

iii) 检查自己是否担任担保人

卖家也应确认自己是否曾经：

  1. 为公司贷款担保；
  2. 为配偶或家人的贷款担保；
  3. 用产业担保第三方贷款；或
  4. 签署其他担保及抵押文件。

即使贷款是以公司或其他人的名义申请，卖家亲自签署的担保责任也不会自动消失。

iv) 检查银行贷款文件

应特别留意贷款文件是否包含：

  1. Consolidation；
  2. Set-Off；
  3. All Monies；
  4. Cross-Collateral；
  5. Guarantee；或
  6. Personal Covenant等条款。

若卖家不确定条款的影响，可以在签署产业买卖合约前，让律师检查相关文件。

v) 计算卖屋所得是否足够

卖家除了银行赎回金额，还应计算：

  1. RPGT法定扣留款；
  2. 产业经纪费；
  3. 律师费及相关支出；
  4. 地税和门牌税；
  5. 管理费及Sinking Fund；
  6. 解除抵押费用；以及
  7. 其他卖家须承担的费用。

产业售价高过房贷余额，不代表卖家一定有足够的钱完成交易。

f) 不要还没确认赎回金额，就承诺售价

在银行赎回金额尚未确认之前，卖家应谨慎处理以下决定：

  1. 接受买家的订金；
  2. 签署Offer to Purchase；
  3. 签署买卖合约；
  4. 答应降低售价；
  5. 承担买家的额外费用；
  6. 承诺一定可以在某个日期完成交易；或
  7. 把预计收到的余额用于购买另一间产业。

如果卖家签约后才发现赎回金额超出预算，通常不能单凭“卖屋后拿回的钱变少了”便要求买家提高售价或取消交易。

卖家仍可能需要按照买卖合约完成交易，并自行补足赎回差额。

g) 这项检查为什么应该在卖屋前完成？

很多卖家是在找到买家以后，才第一次要求银行发出Redemption Statement。

如果赎回金额没有出现问题，交易当然可以继续。

但如果银行把其他债务纳入计算，卖家便可能面对：

  1. 卖屋所得比预计少；
  2. 没有足够资金解除抵押；
  3. 需要临时筹钱补足差额；
  4. 交易进度延误；
  5. 须承担迟延利息；
  6. 买卖合约被终止；或
  7. 与买家发生订金及违约争议。

所以，向银行确认赎回金额，不应该只是签约后的普通手续，而应成为卖家决定出售产业前的重要尽职调查。

h) 新山卖屋前检查清单

如果您准备出售新山、士古来或柔佛的产业，建议在找买家或接受订金前先准备：

  1. 最新银行Redemption Statement或估计赎回金额；
  2. 同一家银行及银行集团的债务清单；
  3. 信用卡、个人贷款和商业融资资料；
  4. 自己曾经签署的担保文件；
  5. 产业贷款、抵押及转让文件；
  6. 产业买入成本和RPGT费用证明；
  7. 地税、门牌税及管理费记录；
  8. 产业地契或原有买卖合约；以及
  9. 完成交易后预计可收到的实际余额。

完成这些检查后，卖家才能更准确地决定：

  1. 产业最低售价；
  2. 是否有能力承担交易费用；
  3. 是否需要准备额外现金；以及
  4. 是否适合现在出售产业。

常见问题

1) 房贷余额就是银行赎回金额吗？

不一定。正式赎回金额还可能包括截至付款日的利息、相关费用及贷款文件允许银行考虑的其他款项。卖家应以银行正式发出的Redemption Statement为准。

2) 银行可以把信用卡欠款加入赎回金额吗？

视卖家实际签署的贷款、抵押、信用卡及银行账户条款而定。若文件包含债务合并、抵销或所有应付款项条款，银行可能有权把相关债务一并考虑。

3) 银行一定会合并卖家的所有债务吗？

不一定。不同银行、贷款产品及文件的条款不同，银行能否行使有关权利也须根据合约条款为准。因此，卖家应在签约前向银行确认。

4) 产业售价高过房贷余额，为什么还可能需要补钱？

因为卖屋款项还可能用于支付RPGT扣留款、经纪费、律师费、欠费及其他交易支出。如果银行赎回金额也高过预期，交易款项便可能不足。

5) 可以等签署买卖合约后才申请Redemption Statement吗？

实际交易中经常是在签约后取得正式赎回结单（redemption statement)，但卖家若同时拥有同家银行其他债务、担保或融资，最好在承诺出售前先向银行查询。否则，卖家可能在签约后才发现赎回金额远高于预期。

6) 买家律师会替卖家检查这些风险吗？

买家律师的主要责任是保障买家利益，银行律师则代表银行。卖家若希望有人专门检查赎回金额、其他银行债务及卖家在合约下的风险，就建议自己委任自己的律师。

先确认赎回金额，再决定是否卖屋

准备卖屋时，不要只问：

“我的房贷还剩多少？”

卖家更应该向银行确认：

“银行解除这间产业的抵押之前，实际要求我清还多少钱？是否还涉及我的信用卡、其他贷款或担保责任？”

这项检查看起来简单，却可能决定卖家能否顺利完成交易。

如果您准备出售新山、士古来或柔佛的产业，尤其是在同一家银行拥有多项贷款、信用卡、商业融资或担保责任，建议在接受订金前先完成银行赎回金额及相关债务的尽职调查。

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免责声明
本文仅供马来西亚半岛公众作一般法律醒觉及资讯参考，并不构成针对任何个别产业交易的法律、税务或财务意见。银行能否合并债务、抵销账户或把其他款项纳入赎回金额，须依据实际贷款协议、抵押文件、担保文件、账户条款、银行通知及个别事实判断。不同银行及贷款文件的条款可能不同，读者应就本身情况向有关银行及合资格律师取得正式意见。

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