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2025年RPGT自行评估新制度
从2025年1月1日起，马来西亚产业盈利税（RPGT／CKHT）进入自行评估制度。
过去，不少卖家提交CKHT资料后，会等待LHDN审核及发出估税通知。现在，卖家必须自行确定应课税盈利、计算税额、线上申报，并在期限内缴付税款或余额。
根据现行制度，卖家提交的CKHT申报表本身就被视为估税通知。一般情况下，LHDN不会再另外发出普通估税通知，替卖家确认计算是否正确。
因此：
没有收到LHDN的信，不代表申报正确；没有马上被追问，也不代表以后不会被审核。
这是很多产业卖家尚未意识到的重大改变。
为什么RPGT自行评估制度影响这么大？
在自行评估制度下，卖家必须在规定期限内处理多项事项，包括：
- 确定正确的产业出售日期；
- 在60天内提交e-CKHT；
- 计算应课税盈利；
- 确定适用的RPGT税率；
- 判断是否符合豁免条件；
- 确认哪些费用依法可以纳入计算；
- 核对买家所汇出的第21B条扣留款项；
- 在90天内缴付实际税款或余额；以及
- 保存有关证明文件至少7年。
这并不是简单地把购买价格从出售价格中扣除。
卖家的身份、产业持有期、取得产业的方式、相关开销、豁免资格和证明文件，都可能影响最终结果。
为什么保存文件非常重要？
很多产业持有多年后才出售。到了卖屋时，卖家才发现：
- 原本的买卖合约找不到；
- 购买产业时的费用单据已经遗失；
- 经纪费只有付款记录，没有正式发票；
- 装修以现金支付，没有完整收据；
- 不清楚哪些工程属于提升产业价值；
- 忘记自己是否曾经申请私人住宅豁免；或
- 不知道产业的正确取得日期。
卖家曾经花过钱，不代表有关款项一定能够在RPGT计算中获得考虑。
反过来，如果卖家不了解有关规定，也可能遗漏原本能够依法纳入计算的费用，导致自己缴付较高的税款。
所以，RPGT真正重要的并不只是“有没有交表格”，而是：
所提交的计算是否正确，所采用的项目是否符合法律规定，并且是否有文件支持。
委任产业律师前，卖家应先进行基本了解
不是每一宗产业交易都一样，律师在不同领域的经验和处理范围也可能有所不同。
因此，卖家委任产业律师前，不应只比较律师费，也不应只问：“你可以帮我做买卖手续吗？”
在2025年的自行评估制度下，卖家也应了解该律师楼是否熟悉现行RPGT法律、e-CKHT程序及相关规定。
卖家可以在正式委任前询问：
- 律师楼是否经常处理产业卖家的RPGT申报？
- 是否了解2025年开始实施的自行评估制度？
- 谁负责准备及检查RPGT计算？
- 服务范围是否包括判断相关费用及豁免资格？
- 律师楼是负责完整计算，还是只根据客户提供的资料提交表格？
- 如果RPGT情况复杂，是否会建议卖家寻求持牌税务代理协助？
- 卖家需要提供哪些单据和证明文件？
- 买家的3%、5%或7%扣留款项是否足以支付最终税额？
- 如果扣留款项不足，谁会提醒卖家在90天内缴付余额？
- 完成申报后，卖家会收到哪些提交及付款证明？
这些问题并不是为了考验律师，而是让卖家在委任前清楚知道服务范围，并确认自己的RPGT事项由谁负责。
只看律师费折扣，可能忽略更大的风险
有些卖家选择产业律师时，首先比较的是谁收费最低、谁给予最多折扣。
律师费当然需要考虑，但RPGT计算一旦出现问题，涉及的可能不只是律师费差额，而是：
- 原本可以考虑的费用没有纳入计算；
- 不符合条件的费用被错误采用；
- 豁免资格判断错误；
- 错过60天申报期限；
- 错过90天付款期限；
- 低估实际应缴税款；
- 没有保留足够证明文件；或
- 日后面对LHDN审核时无法解释原来的计算。
因此，委任律师前，卖家需要比较的不只是价格，也包括经验、服务范围、处理方式和专业能力。
律师费便宜，并不一定代表整宗交易的成本最低。
律师与持牌税务代理的角色可以互相配合
产业律师主要协助处理：
- 买卖合约；
- 产权转让；
- 银行赎回；
- 交易款项；
- 完成期限；
- 迟付款利息；以及
- 卖家在买卖合约下的法律权益。
RPGT则涉及税务计算、可接受项目、豁免条件和文件证明。
有些熟悉RPGT的产业律师能够协助处理有关申报；如果交易结构或税务计算较复杂，卖家也可以考虑委任持牌税务代理负责或复核税务部分。
以下情况尤其值得取得进一步税务意见：
- 产业经过大量装修或提升工程；
- 购买和出售费用较多；
- 产业通过继承、赠与或家庭转让取得；
- 产业由多人联名持有；
- 卖家过去曾经使用私人住宅豁免；
- 产业拥有不同的取得日期；
- 卖家属于公司、信托或非公民；
- 相关单据或文件不完整；
- 买卖价格与市价存在明显差异；或
- 不确定某项费用是否可以纳入计算。
这并不表示卖家一定需要同时委任两位专业人士，而是卖家必须先确认：自己的情况是否复杂，以及现有受委任者是否具备处理相关问题的经验。
已经卖屋，但还在等LHDN通知，应该怎么办？
如果产业是在2025年1月1日或以后出售，而卖家仍然等待LHDN发出普通估税通知，应尽快检查：
- e-CKHT是否已经成功提交；
- 申报是否在60天内完成；
- RPGT是否已经正确计算；
- 买家的第21B条扣留款项是否已经汇给LHDN；
- 有关扣留款项是否足以抵扣最终税额；
- 是否仍有余额需要在90天内缴付；
- 所采用的费用或豁免是否有文件证明；以及
- 提交回执及付款记录是否已经妥善保存。
不要因为暂时没有收到LHDN的通知，就假设所有事情已经获得确认。
自行评估制度的意思是卖家先申报、先计算和先负责；LHDN之后仍可要求文件或进行审核。
卖家真正需要记住的三件事
第一，交了CKHT表格，不代表计算一定正确。
表格成功提交只代表申报程序已经进行，不等于LHDN已经审核和确认每一项计算。
第二，买家扣留3%、5%或7%，不代表RPGT已经全部缴清。
扣留款项只是用来抵扣最终RPGT。如果实际税额较高，卖家仍可能需要在期限内缴付余额。
第三，委任产业律师前，应了解对方是否熟悉现行RPGT制度。
不要只比较收费。卖家应在委任前确认服务范围、负责人员、处理经验，以及复杂税务问题是否需要持牌税务代理参与。
2025年后的产业交易，最危险的不是卖家完全没有处理RPGT，而是卖家以为“已经交给别人做”，却从来没有确认计算由谁负责、服务包括什么，以及有关人士是否熟悉现行规定。
委任之前多问几句，往往比问题发生后再补救更有价值。
常见问题 (FAQ)
Q1: 2025年卖屋，RPGT还需要等LHDN通知才付税吗？
不需要。从2025年1月1日起，RPGT采用自行评估制度：卖家必须自行计算税额、在60天内提交e-CKHT、并在90天内缴清税款或余额。LHDN一般不会再发出估税通知，没有收到信不代表申报正确。
Q2: 买家已经扣了3%，是不是我的RPGT就算付清了？
不是。买家扣留的3%（外国人或公司为5%或7%）只是预付款，用来抵扣最终税额。如果实际RPGT高过扣留款项，卖家必须在90天内自行补上余额，否则会被罚款。
Q3: 卖屋RPGT要在多少天内申报？
产业出售日期起60天内必须提交e-CKHT申报表，缴税期限则是90天。错过期限会面对罚款，即使最终无需缴税也必须申报。
Q4: 装修费可以扣RPGT吗？
符合条件的提升产业价值工程（如扩建、翻新）可以纳入计算，但必须有正式收据或发票证明。现金支付没有单据、或属于一般维修的费用，通常无法扣除。所有文件应保存至少7年。
Q5: 委任产业律师，RPGT申报是不是律师自动会做？
不一定。不同律师楼的服务范围不同–有些包括完整RPGT计算和申报，有些只根据客户提供的资料提交表格。委任前应先确认RPGT由谁负责、服务包括什么，复杂情况可能需要持牌税务代理协助。
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