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购买二手房（subsale property）时，买家通常需要准备一笔现金，包括：
- 购屋首期；
- 律师费；
- 印花税；
- 估价费；
- 贷款相关费用；以及
- 装修和其他开销。
不是每一位买家都有足够的现金，所以有些人会先问银行：
“这间屋子最高可以借到多少钱？”
如果银行估价比卖家真正要求的价格高，有人就会建议买卖双方把合约价格写高，再按照较高的价格申请贷款。
这就是Mark-Up经常出现的原因。
Mark-Up是怎样操作的？
假设：
- 卖家真正愿意出售的价格：RM400,000
- 买卖合约写下的价格：RM470,000
- 银行估价：RM470,000
- 申请90%贷款：RM423,000
表面上，买家可能认为：
“银行借我RM423,000，真正屋价只有RM400,000，我就不需要拿出太多现金，还可能有RM23,000处理部分费用。”
这样看起来，买家好像接近取得所谓的“Full Loan”。
但真正的问题是：
这间屋子到底是以RM400,000成交，还是RM470,000成交？
如果双方真正谈妥的价格是RM400,000，却把买卖合约写成RM470,000，这多出来的RM70,000并不是产业真正升值，也不是银行送给买家的钱。
它只是被放进贷款里的额外债务。
Mark-Up不是不用付钱，而是迟一点付
Mark-Up最吸引买家的地方，就是把今天原本需要准备的现金，转变成未来多年的房屋贷款。
买家短期内可能不用拿出太多钱，但未来需要承担：
- 更高的贷款；
- 更多的银行利息；
- 更长的供款压力；以及
- 产业价值低于贷款余额的风险。
所以，Mark-Up不是让买家不用付钱。
它只是让买家迟一点付，并且可能付得更多。
银行可以借这么多，不代表屋子真的值这么多
有人可能会说：
“银行都估到RM470,000了，为什么不能把合约写成RM470,000？”
因为银行估价、银行愿意考虑的最高贷款数额，以及买卖双方真正谈妥的成交价格，是不同的事情。
银行估价只代表估价师在当时根据产业地点、面积、状况及附近交易作出的专业意见。
它并不代表卖家和买家之间真正谈妥的价格可以被隐藏或换成另一个数字。
银行审批贷款时，也不只是看产业估价。银行还会考虑借款人的收入、债务、信用状况、还款能力、买卖合约和整体交易安排。
因此，银行“最高可以借多少”，不应该变成买卖双方决定“合约价格要写多少”的唯一标准。
买家可能一买下去，就已经面对负资产风险
假设买家的贷款是RM423,000，但市场真正愿意接受的屋价仍然只是RM400,000。
如果买家几年后需要卖屋，而当时的市场价格没有明显上涨，他可能会发现：
- 卖屋所得不足以清还银行贷款；
- 还要承担银行利息、律师费及产业经纪费；
- 提前清还贷款可能涉及其他费用；
- 即使屋子卖掉，自己仍可能需要拿现金出来填补差额。
这就是负资产风险：
欠银行的钱，可能比屋子真正能够卖出的价格还高。
Mark-Up看起来解决了买家今天的现金问题，却可能制造未来更大的财务压力。
卖家也可能被卷入风险
有些卖家认为：
“我真正拿到的还是RM400,000，合约写RM470,000不关我的事。”
事情未必这么简单。
如果买卖合约写RM470,000，但卖家真正同意收取的价格是RM400,000，日后便可能出现以下问题：
- 多出来的RM70,000是什么款项？
- 是否属于回扣或另外安排？
- 谁应该把这笔钱交给买家？
- 银行是否知道真正的交易安排？
- 买卖双方向银行、律师及有关机构提供的资料是否一致？
- 如果银行没有发放预期中的贷款，谁负责差额？
- 如果其中一方反悔，应该按照哪个价格处理？
当正式合约与双方真正谈妥的交易不一致，原本简单的买卖就会变得复杂。
一旦发生争议，双方都可能面对举证、税务、银行及法律风险。
产业盈利税不能只用一个简单算式计算
有些人认为，卖家只需要按照真正收到的RM400,000计算产业盈利税。
但如果正式买卖合约写RM470,000，而双方另外声称真正价格是RM400,000，就可能需要解释文件价格与实际资金安排之间的差异。
产业盈利税并不是简单地用售价乘上一个税率。
实际税额需要考虑：
- 处置价格；
- 原本购入价格；
- 持有年限；
- 允许扣除的购入及处置费用；
- 符合法律规定的提升或装修开支；
- 可用的豁免；以及
- 每一位卖家的身份和实际情况。
因此，不能简单地认为多出来的RM70,000一定由买家或卖家负责，也不能在没有完整资料的情况下计算税额。
根据马来西亚内陆税收局的规定，产业出售者需要根据实际交易情况申报处置资料及计算应课税收益。马来西亚内陆税收局产业盈利税说明
Mark-Up为什么是“房价杀手”？
因为Mark-Up没有创造真正的产业价值。
如果一间真正以RM400,000成交的屋子，在文件上被写成RM470,000，市场记录就可能出现一个不能完全反映真实交易的价格。
当这种做法越来越普遍，人们就会越来越难判断：
- 产业是真的升值了吗？
- 还是价格只是为了申请更高贷款而被写高？
- 所谓的回扣是真正优惠，还是从贷款中拿出来的钱？
- 今天看到的成交价，能否代表市场真正愿意支付的价格？
久而久之，买家可能误以为附近的屋子全部已经升值，于是用更高的价格和更大的贷款买屋。
下一位买家又参考这个被提高的价格，继续申请更大的贷款。
屋价看起来不断上升，但买家的收入和真正购买能力并没有同步增加。
最后可能出现：
- 屋价越来越高；
- 买家的贷款越来越重；
- 真正能够负担的人越来越少；
- 屋子越来越难卖；以及
- 市场对成交价格失去信心。
房地产能够保值，最重要的基础就是：
价格必须真实。
如果成交价格失去真实性，产业价值就会慢慢失去可信度。
Mark-Up不是免费的钱
让我们回到最简单的问题。
如果一间屋子真正卖RM400,000，为什么买卖合约需要写RM470,000？
如果多出来的RM70,000不是产业真正的价值，它就不是利润，也不是银行送给买家的优惠。
它是一笔买家需要连同利息慢慢偿还的债务。
Mark-Up可能减少买家今天需要拿出来的现金，却会增加未来多年的贷款负担。
这就是它“先甜后苦”的地方。
买屋之前，不要只问银行可以借多少
买家更应该问：
- 卖家真正接受的成交价格是多少？
- 买卖合约是否真实反映双方的交易？
- 所谓的回扣由谁支付，为什么会出现？
- 银行是否知道完整的交易和付款安排？
- 如果银行没有批准预期中的贷款，差额由谁承担？
- 如果几年后卖屋，市价能否清还剩余贷款？
- 自己是否有能力长期承担供款和利息？
- 税务、印花税及法律责任将由谁承担？
如果一宗交易必须依靠不同价格、私下回扣或不完整的资料才能完成，买家和卖家都应该停下来重新考虑。
为什么我们不鼓励Mark-Up？
我们不鼓励Mark-Up，不是因为不明白买家没有足够现金购买二手房的困难。
我们明白，首期、律师费、印花税和装修费用加起来，确实是一笔很大的负担。
但是，真正帮助买家，不是把屋价写高，让买家借更多钱。
真正的帮助，是让买家清楚知道：
- 产业真正值多少钱；
- 自己真正欠银行多少钱；
- 每个月是否有能力供款；以及
- 未来卖屋时可能面对什么风险。
Mark-Up可能解决今天的现金问题，却可能制造未来多年的贷款、税务和法律问题。
买屋不是只看今天能不能拿到钥匙，也要看未来能不能安心供下去。
房价可以上涨，也可以下跌；但是买卖合约所记录的交易，不应该只是为了配合最高贷款数额。
如果您对二手房买卖、买卖合约价格、回扣安排或银行贷款文件有疑问，应在签署任何文件之前，先向银行、税务顾问及产业律师了解清楚。
免责声明：本文仅供一般法律教育与资讯分享，并不构成针对任何个别交易的法律、税务或财务意见。每宗产业交易的事实、贷款条件、文件及税务情况不同，应在签署文件前取得适当的专业意见。
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