买屋“免律师费”，真的全部免费吗？
如果一看到“免费”两个字，就认为自己什么都不需要付，很可能忽略了后面隐藏的条件和费用。
很多时候，所谓的“免费”，只是使用者没有直接付钱，但服务提供者可能通过广告、收集数据、限制功能或后续收费来获得收入。
买房时看到的“免律师费”，也应该以同样的方式理解：先不要急着认为所有法律费用和买房开销都已经免除，而是要问清楚，究竟免的是哪一部分。
“免律师费”通常免什么？
购买发展商的新产业时，买家有时会看到“免律师费”或“发展商承担律师费”的宣传。
但“免律师费”并没有一个统一的意思。不同发展商、不同发展计划和不同配套，所包括的项目可能完全不同。
有些配套可能只承担买卖合约（SPA）的律师费；有些可能包括贷款文件的部分律师费；也有些只是给予回扣，或者附带必须使用指定律师楼和指定银行的条件。
因此，买家不能只听销售人员说“律师费全部包”，最好要求对方以书面方式列明：
- 发展商承担哪一份文件的律师费；
- 是否包括买卖合约和贷款文件；
- 是否包括律师代垫费用；
- 是否包括印花税；
- 将来地契发出后，还有没有其他费用；
- 如果买家选择自己的律师，优惠是否仍然有效。
“免律师费”不代表所有买房费用都免费
买房涉及的不只是律师的专业费。
即使发展商承担某部分律师费，买家仍可能需要支付其他款项，例如：
- 买卖合约或相关文件的印花税；
- 贷款文件的律师费和印花税；
- 土地查册、破产查册和公司查册费用；
- 注册费、呈交费和其他政府部门收费；
- 文件打印、快递或其他合理支出；
- 地契发出后的转名和抵押手续费用。
所以，“律师费免费”和“整宗买房交易完全免费”是两回事。印花税、注册费及其他第三方费用，并不会因为广告写着“免律师费”就自动消失。
产业交易的律师专业费目前受《2023年律师报酬令》规范，该命令自2023年7月15日起生效。马来西亚律师公会：Solicitors’ Remuneration Order 2023
指定律师究竟代表谁？
这也是买家最容易忽略的问题。
签文件的律师，不一定就是代表买家的律师。律师可能代表发展商，也可能根据具体安排代表买家或银行。因此，买家不应单凭“律师替我准备文件”或“我是在律师面前签名”，就认为律师一定会站在自己的立场审查和解释所有条款。
马来西亚律师公会也曾提醒，发展商承担律师费时，买家可能误以为处理文件的律师代表自己，但实际情况未必如此。马来西亚律师公会：Right to Legal Representation in a Conveyancing Transaction
买家在签署任何文件前，可以直接问：
“请问您在这宗交易中代表发展商、银行，还是代表我？”
如果律师并不是代表买家，买家就必须明白，对方没有责任替买家争取最有利的条款，也未必会从买家的角度提醒所有风险。
为什么分层地契还没发出时，更要问清楚？
购买公寓、服务式住宅或其他分层产业时，签署SPA的时候，个别分层地契可能还没有发出。
在这个阶段，买家可能只是先签署买卖合约和相关转让文件。等到分层地契正式发出后，通常还需要办理进一步手续，把地契正式登记到买家名下。这项手续一般称为产权转移确认手续（Perfection of Transfer）。
如果买家是通过银行贷款购屋，地契发出后，也可能需要办理抵押权确认手续（Perfection of Charge），把银行的抵押权正式登记在地契上。
这些属于之后才发生的手续，未必包括在当初的“免律师费”配套里。买家届时可能需要支付：
- 转名手续的律师费；
- 银行抵押手续的律师费；
- 印花税或相关税务费用；
- 土地局注册费；
- 查册费和其他代垫费用。
实际需要支付哪些费用，必须看当初的优惠条款、已经签署的文件、地契状况，以及届时需要办理的手续。不能一概而论地说第二阶段一定最贵，但如果买家事前没有预留预算，这些后续费用确实可能带来压力。
为什么发展商愿意提供“免律师费”？
发展商提供这类配套，不一定代表其中必然存在问题。很多时候，这只是一种促销方式，让买家减少签约初期需要准备的现金。
不过，买家仍然应该明白，任何商业优惠通常都有范围和条件。发展商可能把有关成本纳入整体销售预算，也可能要求买家使用指定的律师楼、银行或贷款配套。
因此，重点不是怀疑所有优惠，而是先把优惠的范围问清楚。
签SPA前，最好问清楚这八个问题
在决定购买之前，可以要求销售人员或律师以书面方式回答：
- 所谓“免律师费”，究竟免哪一份文件的律师费？
- 买卖合约和贷款文件是否都包括在内？
- 印花税、注册费和律师代垫费用是否包括？
- 负责准备文件的律师代表谁？
- 买家是否可以另外委任自己的律师？
- 如果使用自己的律师，是否会失去优惠？
- 地契发出后，转名手续由谁负责和付费？
- 如果有银行贷款，之后的抵押登记费用由谁承担？
如果销售人员只是在WhatsApp或口头上说“全部包完”，但正式文件没有写明，买家就不应该只依赖口头承诺。
免费不一定有问题，不问清楚才是问题
“免律师费”可以是一个真正为买家节省前期费用的配套，但它不一定等于整宗交易没有律师费，也不代表印花税、注册费和未来的地契手续全部免费。
买屋不是购买普通商品。一份SPA可能影响买家的付款责任、贷款安排、交屋时间、迟付款利息、违约后果、地契登记和未来出售产业的权利。
因此，下一次看到“免律师费”时，不要只问：
“可以省多少钱？”
也要继续问：
“免的是哪一部分？谁代表我？还有哪些费用以后才需要支付？”
天下没有完全不计成本的商业安排。真正精明的买家，不是看到“免费”就马上签名，而是先把条件、责任和未来费用问清楚，避免现在省下一笔小钱，日后却承担更大的费用和风险。
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免责声明：本文仅提供一般法律资讯，不构成针对任何个别交易的法律意见。每项发展计划、优惠配套、SPA、贷款文件及地契状况可能不同。签署文件前，应向负责有关交易的律师确认实际条款和费用。