屋主要怎样筛选房屋经纪？委任前必问的6个问题

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房屋经纪的入行门槛是一回事，屋主要不要为自己的产业设下委任门槛，则是另一回事。无论您准备出售或出租新山产业，都不要因为对方是朋友介绍、讲话有信心，或者承诺“很快可以卖掉”，便马上把屋子交给对方处理。房子可能是您多年累积下来的重要资产。委任产业经纪之前，至少先问清楚以下六件事。

第一：有没有合法的REN或REA编号？

这是最基本的一关。您可以要求对方提供REN（Real Estate Negotiator）或REA（Registered Estate Agent）编号，并到LPPEH官方网站查询：https://search.lppeh.gov.my/

您可以检查：

1. 编号是否存在及有效；
2. 对方目前属于哪一家注册产业代理公司；
3. 名片、广告与所属公司的资料是否一致。

不要只看对方的名片或社交媒体。名片可以印出来，网上资料也可以自行填写，正式的注册记录才是更可靠的查证依据。

产业经纪与产业代理公司是否合法，也可能影响收费单据、责任追究及交易记录的完整性。

如果准备申报产业盈利税（RPGT），合资格的产业代理费用在符合税法并备有证明文件的情况下，可能属于计算产业出售收益时可考虑的相关开销。

不过，是否能够扣除，仍须根据实际交易、证明文件及当时适用的税务规定判断，并不是取得任何收据后就一定可以扣税。

第二：在这个地区做了多久？

经验不能只看“做了多少年”，还要看对方是否熟悉您的产业地区及房屋类型。

您可以进一步询问：

1. 是否曾经处理同一个花园或公寓；
2. 最近一年处理过多少宗相近产业；
3. 是否熟悉当地的成交价及市场需求；
4. 买家通常来自哪里；
5. 相同类型的房子一般需要多久才能成交。

一名从业多年的经纪，未必熟悉您所在的地区；一名年资较短但长期专注当地市场的经纪，也可能掌握更实际的市场资料。因此，年资可以作为参考，但不应该成为唯一的筛选标准。

第三：过去处理过哪些相近交易？

不要只听对方说：“我卖过很多间。”

您可以要求对方说明过去处理过的相近案例，例如：

1. 成交地区；
2. 产业类型；
3. 大约成交价格；
4. 从刊登到成交用了多久；
5. 最后成交价与最初开价相差多少。

当然，产业经纪不应该泄露客户的私人资料，但对方应当能够提供不涉及客户身份的基本交易经验或市场记录。

有实际经验的经纪，通常能够清楚说明过去处理过哪些类型的产业、遇过什么市场情况，以及准备怎样推广您的房子。

第四：服务范围包括什么？

每一名产业经纪提供的服务不完全一样。委任之前，应当先问清楚：

1. 谁负责拍摄房屋照片；
2. 会在哪些平台刊登广告；
3. 谁负责回复买家的询问；
4. 谁负责安排及陪同买家看房；
5. 多久向屋主汇报一次市场反应；
6. 是否协助安排清洁或小型维修；
7. 是否协助处理水电账户交接；
8. 出租后是否提供租金管理服务；
9. 哪些服务需要额外收费。

有些经纪可能备有固定的装修承包商或维修人员，协助屋主处理房子的简单修补；有些经纪则可能提供出租后的管理服务。

如果您有特别要求，应当在委任前先询问，并把服务范围、收费方式及双方责任写清楚，避免只依赖口头承诺。

第五：买家资料库是否活跃及符合您的产业？

不少经纪都会建立自己的买家资料库，但屋主真正需要了解的，不只是名单有多少人，而是当中有多少买家仍在积极寻找产业，并且符合您的房屋类型和价格范围。

您可以进一步询问：

1. 目前有多少买家正在寻找这个地区的产业；
2. 买家的预算大约是多少；
3. 买家需要哪一种产业类型；
4. 买家是否已经进行贷款初步评估；
5. 如果现有买家不适合，接下来会采用什么推广方式。

买家资料库人数较多，未必代表每一位买家都适合您的产业；人数较少，也不代表经纪没有能力成交。

更重要的是，经纪是否了解买家的实际需求，并且能够提出清楚、持续及适合您产业的推广计划。

第六：会不会帮您算清楚实际到手的钱？

卖房不能只看成交价，也要计算完成交易后，屋主实际可以拿到多少钱。

一名细心的产业经纪，应当能够协助屋主作出基本估算，包括：

1. 预计售价；
2. 尚欠银行的贷款；
3. 产业代理费；
4. 律师费及其他交易开销；
5. 可能涉及的产业盈利税（RPGT）；
6. 维修费用；
7. 管理费、地税、门牌税或其他拖欠款项；
8. 屋主最后预计可以取得的净额。

不过，这些只能作为初步估算。

银行贷款赎回数额、买卖合约条款、RPGT及其他法律费用，仍应交由银行、税务专业人士或负责交易的律师进一步确认。

不要只比较谁给出的建议售价最高

不同经纪可能根据各自的经验、市场资料和销售策略，提出不同的建议售价。

屋主当然希望以理想价格出售产业，但如果开价与近期成交价或市场需求相差太远，房子可能需要更长时间才能找到合适买家。相反，价格定得太低，也可能影响屋主的利益。

因此，筛选经纪时，不妨要求对方说明：

1. 建议售价是根据哪些近期成交记录；
2. 附近相似产业目前的开价是多少；
3. 预计需要多长时间寻找买家；
4. 如果市场反应不理想，会怎样调整策略；
5. 如何在成交速度与售价之间取得平衡。

合理的市场估价，对屋主和经纪都有好处。

屋主可以减少产业长期滞留市场的风险，经纪也能够采用更准确的方式寻找合适买家。

真正值得参考的，不只是经纪提出的价格高不高，而是这个价格背后有没有实际数据和清楚的销售策略。

成交速度重要，但不能只追求速度

对于希望通过产业交易取得投资回报的人来说，成交时间确实重要。

产业越早成交，资金通常也能越早回到投资者手中，用于偿还贷款、进行下一项投资或处理其他财务安排。

不过，速度并不是唯一标准。

如果为了快速成交而把价格压得过低，屋主可能蒙受不必要的损失；如果为了追求过高价格而让房子长期无人问津，也可能增加贷款利息、管理费及其他持有成本。

因此，较理想的做法，是在合理售价、市场需求和成交时间之间取得平衡。

产业经纪与产业律师的工作并不相同

产业经纪主要负责寻找买家、推广产业、安排看房及协助价格谈判。

产业律师则负责处理交易中的法律事务，包括：

1. 检查产权及地契资料；
2. 拟定或审核买卖合约；
3. 处理银行贷款赎回；
4. 处理产业转让及登记手续；
5. 管理交易款项；以及
6. 处理交易期限及其他法律问题。

经纪成功找到买家，不代表后续法律手续一定没有风险；律师负责处理法律文件，也不等于代替经纪寻找买家。

两者的工作不同，但在一宗产业交易中都扮演重要角色。

您的房子，应该由您来设下委任门槛

选择房屋经纪，不必只看谁最会讲话、谁承诺卖得最快，或者谁提出的价格最高。

您可以先查注册、看地区经验、了解成交记录、问清服务范围、评估买家资料库，再计算自己预计可以取得的净额。

多问几道问题，并不是为难产业经纪，而是帮助屋主找到真正适合自己产业及需求的专业人士。

认真筛选，也能让负责任和有经验的产业经纪有机会向屋主展示自己的专业能力。

当买家已经出现、价格谈妥并准备签署文件时，也应尽早委任产业律师检查交易结构及法律文件。

不要等到签署不利条款或发生问题后，才要求律师把已经发生的事情倒转回来。

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