如果您有机会跟台湾人或中国内地人聊天，可以试问他们：“您知道什么叫作很会吹吗？”他们可能会一头雾水地看着您。
因为在马来西亚，“很会吹”通常是指一个人把事情讲得非常厉害、非常夸张。另一个常见的马来西亚俚语就是“车大炮”，意思是讲得天花乱坠，但未必有事实或数据支持。
房地产最不缺的，就是美好的未来
在房地产销售里，我们经常会听到：
“这里以后会有国际主题乐园。”
“附近很快就会兴建大型商场。”
“政府准备在这里建设新的交通系统。”
“现在买，几年后肯定可以赚一笔。”
这些话听起来很吸引人，但买家必须先问清楚：
这些发展已经获得正式批准，还是仍然停留在建议、规划或市场传闻的阶段？
有些发展计划最后可能真的落实；有些则可能延期、改变规模，甚至完全取消。
即使商场、办公楼或大型项目真的建成，也不代表一定经营成功。如果当地人口、消费能力、交通流量或商业需求不足，建好的项目也可能面对店铺空置、商家撤出或经营困难。
所以，“附近有发展”并不自动等于“这间房子一定会升值”。
为什么“很会吹”容易影响买家？
买房不是购买一件几十令吉的物品。许多人买下一间房子后，需要承担二三十年的银行贷款。除了每月供款，还可能涉及首期、律师费、印花税、贷款费用、装修费、管理费、地税、门牌税及维修费。
当销售人员不断强调“未来会发生什么”，买家很容易把未经证实的预测，当成已经确定的事实。
房地产当然可以谈未来发展，但买家必须分清楚：
什么是已经确认的事实，什么是合理的市场预测，什么又只是销售人员的个人看法。
不要只听卖房子的人怎么说
准备在马来西亚，尤其是新山投资产业时，发展商代表、销售人员和产业经纪的介绍，能够帮助买家初步了解项目特色、周边设施及未来规划。
由于不同人士掌握的资料和观察角度可能不一样，买家也可以参考政府部门的正式公告、近期成交数据、银行估价，以及当地居民、现有住户和附近商家的实际体验。
这些资料各有参考价值，但任何单一来源都未必能够呈现项目及当地市场的完整情况。较稳妥的做法，是把销售资料、正式文件、市场数据及实地观察放在一起比较，再根据自己的资金能力和投资目标作出决定。
投资产前，至少调查以下六件事
第一：附近产业的实际成交价
不要只看房地产广告上的开价。
屋主可以开出任何价格，但开价不代表最后的成交价。买家应当调查附近相似产业近期的实际成交记录，再判断目前的售价是否合理。
如果销售人员说某个地区的房价正在快速上涨，可以要求对方提供近期成交数据，而不是只看几个开价较高的广告。
第二：租金收入是否实际
如果有人告诉您：“这间房子每个月可以租到RM3,000”，不要马上根据这个数额计算回报。
您还要调查：
- 同一栋楼目前有多少单位正在出租；
- 相似单位的实际租金是多少；
- 一般需要多久才能找到租客；
- 是否需要提供家具和电器；
- 管理费及维修费用是多少；
- 扣除空置期及其他开销后的净租金回报。
广告上的租金只是屋主希望得到的数额，不一定是租客最后愿意支付的数额。
第三：附近的产业供应量
一个地区如果同时出现大量新公寓，未来可能会有很多屋主一起出售或出租。
当供应多过需求时，买家和租客就有更多选择。屋主可能需要降低租金或售价，才能找到合适的租客或买家。
所以，不要只看这个地区正在兴建多少项目，也要了解未来会有多少单位同时进入市场。
第四：未来发展是否已经获得批准
如果有人告诉您附近将兴建大型商场、主题乐园、学校、医院或交通系统，可以进一步询问：
- 哪一个政府部门已经批准；
- 是否有正式公告；
- 土地用途是否已经确定；
- 谁是负责的发展商；
- 预计什么时候动工及完成；
- 目前只是建议，还是已经正式施工。
宣传图片、销售简报和口头介绍，不一定等于项目已经获得批准，也不代表项目一定能够完成。
第五：银行估价是否接近售价
产业的销售价格与银行估价可能出现差距。
如果银行估价低于买卖价格，买家可能需要自己准备更多现金来支付差额。因此，在支付大笔订金或签署重要文件前，可以先了解有关产业大约能够获得多少银行融资。
不要因为销售人员说“贷款应该没有问题”，就假设银行一定会批准所需要的贷款数额。
第六：自己能不能承担最坏的情况
投资之前，不要只计算最好可以赚多少，也要计算最坏可能损失多少。
您可以先问自己：
- 如果半年没有租客，能否继续供贷款；
- 如果银行利率提高，现金流是否足够；
- 如果房价几年没有上涨，是否能够继续持有；
- 如果需要紧急出售，市场上是否容易找到买家；
- 如果售价低于买入价，自己能否承担损失。
一项适合别人的产业投资，不一定适合您的收入、资金和风险承受能力。
数据不能保证赚钱，但可以减少盲目决定
产业市场受到经济、利率、地点、供应量、人口及买家需求等多种因素影响。
即使您做了完整调查，也没有人能够保证某间房子一定升值。但真实数据至少可以帮助您判断价格是否合理、租金是否实际，以及自己是否承担得起有关风险。
因此，不要只问：
“这间房子以后可以赚多少？”
也应该问：
“如果事情没有按照预测发生，我会损失多少？”
听到“很会吹”的说法，应当怎样回应？
如果有人告诉您：
“这个地区一定会起价。”
您可以礼貌地询问：“请问是根据哪些成交数据或正式发展计划作出这个判断？”
如果对方说：
“这里肯定可以租到很高的租金。”
您可以要求查看相似单位近期的出租记录，并了解有关单位用了多长时间才找到租客。
如果对方把某项未来发展当成主要卖点，也可以要求对方提供政府部门、发展商或其他正式来源的资料。
愿意提供证据和解释风险的专业人士，通常不会介意买家进一步查证。
口头承诺最好写下来，但写下来也不等于一定受到保障
很多人会说：“叫对方白纸黑字写下来，就有保障了。”
这个方向没有错，但买家仍然需要小心。
即使销售人员把某项说法写在WhatsApp、电邮或宣传册里，也不代表它自动成为发展商或卖方必须履行的合约责任。
有关承诺是否具有法律效力，可能还要考虑：
- 是谁作出有关陈述；
- 对方是否有权代表发展商或卖方；
- 有关说法是否清楚及具体；
- 买家是否因为该说法而决定购买；
- 正式买卖合约怎样规定；
- 合约是否限制其他口头或宣传陈述；
- 是否有足够证据证明事情的经过。
如果某项承诺直接影响您的购买决定，应该在签约前交给产业律师检查，并确认是否能够适当地写入买卖合约或其他正式文件。
不要等到签署合约及支付大笔款项后，才发现之前听到的承诺并没有出现在正式文件里。
做功课，并不代表不能投资产业
这篇文章不是要告诉大家不要在马来西亚或新山投资产业。
新山确实有自己的发展潜力，也存在不同类型的产业投资机会。只是任何投资，都不应该单靠一句“以后一定会很好”来决定。
负责任的产业经纪或销售人员，也会希望买家了解产业的真实情况、风险及自己的资金能力，而不是在没有充分了解的情况下仓促购买。
买家做好调查，不只是保护自己，也能帮助专业及负责任的产业经纪建立更健康的市场环境。
不要因为一个美好的故事，承担几十年的贷款
产业投资最危险的，不一定是买到一间不好的房子，而是买家在没有查证的情况下，把预测当成事实，把宣传当成保证。
当您听到一个令人兴奋的投资故事时，先停下来问：
- 证据在哪里；
- 数据是否合理；
- 发展计划是否已经正式批准；
- 重要承诺有没有写入正式合约；
- 如果事情没有发生，自己是否承担得起。
投资可以有期待，但决定必须有根据。
买房前做足调查、查清资料、计算现金流，并在签署文件前咨询适当的专业人士，才能减少因为一句“肯定会赚”，而让自己陷入难以脱身的产业负担。
免责声明：本文仅供一般知识分享，并不构成任何投资、财务、税务或法律意见。产业价值及回报会受到市场、地点、供应、融资成本及其他因素影响。任何人士在作出购买决定前，应根据自身情况进行独立调查，并寻求适当的专业意见。
总行 — Larkin（新山）
地址：No. 34-01, Jalan Idaman 2, Taman Larkin Idaman, 80350 Larkin, Johor
电话：07-226 6533 / 07-224 2277
传真：07-223 7722
WhatsApp：016-788 9176
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
第二分行 — Southkey（新山）
地址：C-3-28, Block C, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, 80150 Johor Bahru, Johor
电话：07-287 7925
电邮：florence.toh@wfpartners.com.my
第三分行 — Nusa Jaya Mas（士古来）
地址：15A, Jalan NJM 1/1, Taman Nusa Jaya Mas, 81300 Skudai, Johor
电话：07-559 2883
手机 / WhatsApp：016-800 6743
电邮：william.lim@wfpartners.com.my
网站：https://wfnpartners.com/
今天分享到此，我们是您的新山律师